Beschlussvorschlag:
Die Verwaltung wird beauftragt, die vorgestellten
Planentwürfe für eine Wohnbebauung des kreiseigenen Grundstücks „Am
Nottengartenweg 4“ in Lüdinghausen weiter zu konkretisieren und die hierfür
notwendigen Abstimmungen u.a. mit der Stadt Lüdinghausen sowie die hierfür
erforderlichen sonstigen Maßnahmen vorzunehmen und dem Kreistag auf der
Grundlage dieser Ermittlungen einen Planungs- und Finanzierungsvorschlag bis
zum 11.12.2019 vorzulegen.
Begründung:
I. Problem
Die Astrid-Lindgren-Schule ist zum Schuljahr 2019/2020 in das neue
Schulgebäude in Nottuln umgezogen und firmiert dort unter dem neuen Namen
Steverschule. Für das bisherige Schulgebäude am Nottengartenweg 4 in
Lüdinghausen ist nach dem vollständigen Umzug keine geeignete Nachnutzung ersichtlich,
da es weder für andere kreiseigene Zwecke noch für eine flächendeckende und
dauerhafte Vermietung geeignet ist. Für das Schulgrundstück ist somit eine
wirtschaftliche Verwendungsmöglichkeit zu entwickeln.
Das Grundstück ist 7.177 qm groß und grenzt unmittelbar an ein
Wohngebiet an. Die genaue Lage des Grundstücks ergibt sich aus der als Anlage 1
beigefügten Flurkarte. Das Grundstück ist zurzeit im Bebauungsplan
Nottengarten-Süd als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen.
II. Lösung
1. In Zusammenarbeit mit der Kommunalen
Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH (KSG) wurde zwischenzeitlich eine
Machbarkeitsstudie zur wohnbaulichen
Entwicklung des Grundstückes erstellt. Der als Anlage 2 beigefügte erste
Planentwurf des Architekturbüros Scholz aus Senden sieht eine Wohnanlage mit
Einzelhäusern in freier Anordnung vor.
Im Detail ist der Bau
von 71 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 4.331
qm geplant. Die
Wohneinheiten verteilen sich auf 9 Einzelhäuser mit jeweils 2
Vollgeschossen und
einem Dachgeschoss mit Teilunterkellerung/ Tiefgarage. Die
PKW-Stellflächen sind
in Teilflächen im Innenbereich vorgesehen und verfügen über
eine Kapazität von 60
Stellplätzen. 22 der Wohneinheiten (ca. 30 %) sollten unter
Einhaltung der
Wohnraumförderbestimmungen (WFB) des Landes NRW errichtet, so
dass eine öffentliche
Förderung über die NRW-BANK beantragt werden könnte.
Darüber hinaus sollten
sämtliche Wohneinheiten nach dem KfW 55-Standard
ausgeführt werden, um
eine anteilige Finanzierung über die KfW-Bank zu ermöglichen.
Mit dem KfW
55-Standard werden die Anforderungen der EnEv um 45 % unter-
schritten.
2. Der Kreis Coesfeld bleibt
Grundstückseigentümer und die weitergehende Frage, wer als Bauherr der zu
errichtenden Wohnanlage auftritt, ist unter steuerlichen und vergaberechtlichen
Gesichtspunkten zu entscheiden. Es ist mit Blick auf die Auslastung der kreiseigenen
Bauabteilung sinnvoll, zur Planung und Abwicklung der Maßnahme einen
wohnungswirtschaftlichen Beratungsvertrag mit der KSG abzuschließen, die über
eine langjährige Erfahrung in diesem Bereich verfügt und deren
Mitgesellschafter der Kreis ist. Die KSG kann mit ihren Erfahrungen den Kreis
dabei in sämtlichen Projektphasen beraten und unterstützen:
- Projektvorbereitung: z. B. Erstellen einer Baubeschreibung
als Basis für die Architekten und Fachplaner
- Planung: z. B. Überprüfung und Fortschreibung
des Terminrahmens mit den Planungsbeteiligten
- Ausführungsvorbereitung: z. B. Überprüfung der
Leistungsverzeichnisse der Planungsbeteiligten aus
wohnungswirtschaftlicher Sicht
- Ausführung: z. B. Fortschreibung der gewerkeweisen
Liste für die Kostenverfolgung
- Projektabschluss: z. B. Vorbereitung der Übergabe bzw.
Inbetriebnahme
3. Die kaufmännische Verwaltung der zu
vermietenden Wohneinheiten könnte ebenfalls auf den Kreisbauverein GmbH als
Tochter der Wohnbau Westmünsterland eG übertragen werden, da diese über
langjährige Erfahrungen in Lüdinghausen verfügt.
4. Voraussetzung für die Umsetzung der Maßnahme
ist eine Änderung des Bebauungsplanes, die nach Einschätzung der Verwaltung
jedoch aufgrund der unmittelbar angrenzenden Wohnbebauung unproblematisch sein
sollte.
Die Vorstellung des Pestel Gutachtens
„Wohnen im Kreis Coesfeld“ im Finanz- ausschuss am 16.09.2019 hat die
Notwendigkeit einer differenzierten Wohnraument-
wicklung im gesamten
Kreisgebiet untermauert. Mit diesem Vorschlag wird einerseits
ein
Beitrag zur Behebung der Wohnraumknappheit im Kreisgebiet geleistet und
andererseits eine
langfristige Kapitalanlage für den Kreis Coesfeld geschaffen, die eine
ertragreiche und
sichere Alternative zu den derzeit am Markt verfügbaren Geldanlagen
darstellt.
5. Die Verwaltung schlägt daher folgende
Arbeitsschritte vor:
Die Verwaltung wird beauftragt, in enger
Abstimmung mit der Stadt Lüdinghausen die planungsrechtlichen Voraussetzungen
für die Wohnbebauung des Grundstücks „Am Nottengartenweg 4“ zu schaffen und die
Planung unter städtebaulichen und ökologischen Gesichtspunkten zu
konkretisieren.
Dabei sind folgende Aspekte abzuklären und
einer Lösung zuzuführen:
a)
Umsetzung
der Trafostation
b)
Abbruch-
und Entsorgungskosten des Schulgebäudes sowie des Grundstücks
c)
Kosten
für Herrichtung und Erschließung des Grundstücks
d)
Konkreter
Vorschlag zur Bebauung des Grundstücks auf Grundlage von Vorschlag B, einschließlich
der Ermittlung der Bau- und Baunebenkosten
e)
Ausarbeitung
eines Finanzierungsvorschlages unter Einbeziehung von Mitteln der
Wohnbauförderung und von KfW Mitteln
f)
Ausarbeitung
eines Ausschreibungs- und Vergabeverfahrens
III. Alternativen
Weitere Alternativen für eine sinnvolle und
wirtschaftliche Verwendung des Grundstückes sind nicht ersichtlich.
IV. Auswirkungen / Zusammenhänge (Finanzen, Personal, IT, sonstige Ressourcen)
Eine Konkretisierung der Kosten nebst
Vorlage eines Finanzierungskonzeptes ist erst zu einem späteren Zeitpunkt
möglich, da es zunächst einer Präzisierung des Planungsauftrages bedarf.
Denkbar ist, dass ein Finanzvolumen von 14 – 15 Mio.€ erreicht wird
V. Zuständigkeit
für die Entscheidung
Der Kreistag ist zuständig gemäß
§ 26 Abs. 1 S. 1 Kreisordnung NRW.